ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ

Мы оценили неочевидные риски рынка недвижимости, из-за которых лишаются жилья
Елена АРАКЕЛЯН

«Казус Долиной» и «бабушкина схема» официально признаны неологизмами 2025 года. Но эксперты предупреждают: покупка квартиры у бабушки, которая легко может передумать и потребовать жилье назад, ссылаясь на то, что оказалась под влиянием мошенников, - не единственная опасность на рынке недвижимости. Есть и другие варианты, при которых вы точно так же рискуете остаться без квадратных метров, а зачастую и без вложенных в них денег.

МЕТРЫ ВАШИ - БУДУТ НАШИ
История многодетной семьи Мажевских сильно нашумела в прессе осенью прошлого, 2025 года. Она, наверное, стала бы вообще бомбой, если бы общественность не была так занята «казусом Долиной». А это дело в «бабушкину схему» не вписывалось.

Семья Мажевских - эталонная с точки зрения того, какими бы хотели видеть российские семьи наши чиновники: трое детей, на конец прошлого года им было 3, 9 и 14 лет.

В 2013 году Сергей и Ирина - тогда у них еще был только один ребенок - купили по ипотеке двушку в московских Печатниках. Документы по сделке прошли юридическую проверку в банке и в страховой компании, сделку оформлял нотариус. Через год семья рефинансировала ипотечный кредит в другом банке - и там документы проверили еще раз. В 2016 году бумаги прошли третью проверку: у пары родился второй ребенок, и маткапитал пошел на погашение части долга по ипотеке. Еще через три года семья ипотеку полностью закрыла - выручили деньги от продажи жилья, которое оставалось в других регионах. И в 2022 году родили третьего.

А через несколько месяцев, то есть через девять (!) с лишним лет после покупки квартиры, к Мажевским постучалась полиция. Выяснилось, что жилье - под арестом, потому что наши герои купили его у представительницы банды черных риелторов. Первоначальная владелица квартиры бесследно исчезла еще в 2012 году - уехала за границу и пропала. От ее имени по поддельным документам жилье было продано члену банды, а уже он с «чистыми» документами и далеко не по заниженной стоимости продал его Мажевским. Всплыло это все, когда дядя исчезнувшей настоящей хозяйки через суд признал ее погибшей и как единственный наследник через суд же потребовал расторгнуть все сделки купли-продажи квартиры.

Тяжбы длились три года. В 2025 году районный суд признал сделку с продажей жилья Мажевским недействительной. Многодетной семье предложили в течение 30 дней освободить квартиру…

ОСПАРИВАЮТ 5 - 7% СДЕЛОК
Не будем нагнетать страсти дальше. Конкретно эта история закончилась хорошо: апелляционная инстанция оставила жилье за Мажевскими, уцепившись за значительный срок, который прошел с момента мошенничества - более 10 лет. Но, как поясняют эксперты, во многом хеппи-энд случился благодаря публикациям СМИ, помощи депутатов и прокуратуры.

Не всем так везет. Оспаривают, по оценкам риелторов, примерно 5 - 7% от всех заключенных на вторичном рынке сделок.

- Чаще всего сделки оспариваются по причинам, которые выглядят не очень очевидными и потому недооцениваются покупателями, - предупреждает читателей «КП» адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко. - И не обязательно в деле оказываются замешаны мошенники. Потерять купленное жилье и деньги можно и без их участия - если где-то в цепочке сделок с квартирой оказалось нарушено российское законодательство.

Вот основные опасные ситуации.

1. Здравствуйте, я наследник

Квартиры, которые достались по наследству, - страшный сон риелтора. Были истории и с поддельными наследниками - самозванцами, завладевшими квартирой умершей одинокой бабушки по фальшивым документам: это одна из схем черных риелторов. Но даже и без мошенников зачастую оказывается проблематично проверить все родственные связи покойного и установить возможных реальных наследников.

Что тут может быть неочевидно?

Вот история из жизни. Муж умер, жена купленную общими усилиями в браке квартиру продала. А через какое-то время объявились дети от предыдущего брака покойного и через суд стали требовать свою долю в проданном наследстве.

2. Квартирный «троянский конь»

Счастливчиков, получивших недвижимость в дар, покупателям жилья тоже надо бояться.

Классика жанра - когда квартиру дарит кому-то пожилой человек, и она потом продается. Такие сделки легко оспариваются в суде родственниками на основании, что «бабушка, когда дарила квартиру, была не в себе и не понимала, что делает». Крайним же оказывается покупатель - по образцу «схемы Долиной».

3. Продавец-банкрот

- Если на момент сделки у продавца имелся существенный долг, есть вероятность, что она будет оспорена в рамках процедуры банкротства этого продавца. Закон позволяет проверять сделки за предыдущие три года. И если суд установит, что продажа нарушила интересы кредиторов, квартира может быть возвращена в конкурсную массу (это имущество, которое продается с торгов, чтобы покрыть долги), - говорит Жмурко.

С банкрота взять нечего - уплаченные за квартиру деньги вы точно назад не получите.

В интернете есть много шуток по поводу продажи квартир, но в реальности дело это очень серьезное. А порой даже грустное…
4. «Был не в себе»

Это случается не только с бабушками и дедушками. Вариантов, когда потом может быть признано, что продавец в момент сделки «не ведал, что творит», довольно много. Например - выпивохи, причем сегодня они далеко не всегда состоят на учете в наркодиспансере.

Вот какое дело в конце прошлого года рассматривалось в Свердловской области. Гражданин К. после смерти матери получил в наследство квартиру. Сразу ушел в запой и квартиру пропил. А через год пришел с иском в суд: был не в себе - хочу назад жилье. Покупатель - риелтор - на суде предъявил справку из психнаркодиспансера, где значилось, что К. на учете не состоит. Однако судебная экспертиза установила: на момент сделки у продавца была третья стадия алкогольной зависимости с «грубыми интеллектуальными и волевыми нарушениями» (практически белая горячка). Сделку признали недействительной.

Но главным пострадавшим в этой ситуации оказался не покупатель-риелтор, который, по всей видимости, все хорошо понимал, приобретая по заниженной цене квартиру у алкаша сразу после принятия им наследства. За год риелтор «нехорошее» жилье успел перепродать на миллион дороже - семье с двумя детьми. Вот они-то в итоге и остались без квартиры. Если семья хочет, чтобы ей вернули деньги, ей придется за них судиться.

5. Липовая доверенность

К сожалению, доверенности, выданные по подложным документам, остаются правдой жизни. Подделки паспортов достигли такого уровня, что отличить их от настоящих крайне сложно. А пробивка данных паспорта мало что дает - мошенники, как правило, используют реальные паспортные данные того человека, за которого себя выдают.

Установить, что имело место мошенничество, позволяет почерковедческая экспертиза, но ее уже постфактум назначает суд.

Эксперты здесь дают только один совет: обязательно увидеть самого собственника квартиры и с ним поговорить (хотя бы по видеосвязи, если он находится где-то далеко).

6. Обделили детей

Подобные ситуации сейчас чаще всего связаны с использованием маткапитала. По закону родители обязаны оформить купленную с его помощью квартиру в общую собственность с детьми и выделить им доли. Но бывает, что родители об этой своей обязанности забывают.

- Внешне такая квартира может выглядеть абсолютно «чистой». В ЕГРН (госреестр недвижимости. - Ред.) указан один собственник, никаких обременений, стандартный пакет документов. Но если суд признает, что права детей были нарушены, сделка может быть признана недействительной, - рассказывает Светлана Жмурко.

ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА

Что стало с пострадавшими по «схеме Долиной»

В конце прошлого года Верховный суд постарался поставить точку в громком «деле Долиной». Если вдруг последние пару лет вы провели на яхте в открытом океане без интернета и газет, коротко напомним суть.

Певица продала свою квартиру в центре Москвы за 117 млн рублей, а деньги отдала мошенникам. Но выезжать отказалась и подала в суд - дескать, «была в заблуждении». И суд вернул жилье звезде, а покупательницу Полину Лурье оставил без денег и квартиры. Несколько апелляций не помогли. И лишь Верховный суд в декабре восстановил справедливость, отдав жилье покупательнице. А Долину выселили.

Этот пример издевательства над здравым смыслом породил целую череду похожих судебных дел, прозванных в народе «казусом Долиной» или «бабушкиной схемой». Общий смысл их такой: немолодой человек продает квартиру, а потом оспаривает сделку через суд - утверждая, что на самом деле расставаться с жильем не хотел, а сделал это под влиянием мошенников. Суды в большинстве случаев вставали на сторону продавцов.

После завершения «дела Долиной» мало что изменилось. Как уже писала «КП», основная часть жертв «схемы Долиной» продолжает ходить по судам, проигрывать и подавать апелляции. Да, суды теперь стали внимательнее относиться к деталям таких дел. Но полностью проблема не решена. Продавцы теперь все активнее пытаются доказать, что в момент сделки не просто заблуждались (аргумент, который использовался в деле Долиной), а вообще были «не в себе». А это уже другая статья Гражданского кодекса, позволяющая вернуть квартиру, даже если покупатель признан добросовестным.

При таком решении суда в случае «бабушкиной схемы» покупатель однозначно остается без всего: шансы получить назад деньги, заплаченные за квартиру, практически равны нулю. Где ж обманутая мошенниками старушка их возьмет?!

Кстати

ВАЖНО!

Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы считаться «добросовестным приобретателем», нужно все досконально изучить.

- Сегодня уже недостаточно просто проверить базовый пакет документов. Необходимо анализировать всю юридическую историю квартиры и оценивать поведение продавца. Только такой подход позволяет существенно снизить риск оспаривания сделки в суде и потери недвижимости, - предупреждает Светлана Жмурко.

В большинстве случаев для этого потребуется помощь грамотных специалистов - риелторов или профильных юристов. Что именно должно быть проверено? Вот пошаговая инструкция от адвоката.

Шаг 1. Получаем выписку из ЕГРН (Единый госреестр недвижимости).

Это основной документ, который показывает, кто собственник, на каком основании возникло право, есть ли обременения (ипотека, арест, запрет регистрационных действий). Сделать это можно в МФЦ.

Важно, чтобы продавец предоставил именно свежую выписку и по возможности расширенную, с историей перехода прав. Она позволяет увидеть, как часто квартира перепродавалась и нет ли подозрительных цепочек быстрых сделок.

Шаг 2. Внимательно изучаем правоустанавливающие документы продавца.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда. Важно не просто убедиться в наличии документа, а понять, нет ли за этим переходом права каких-то подводных камней. Например, если квартира получена по наследству, нужно убедиться, что наследственное дело закрыто, а круг наследников определен окончательно.

Отдельное внимание - приватизации, если квартира когда-либо была муниципальной. В таких случаях необходимо запрашивать архивные данные о зарегистрированных лицах на момент приватизации. Здесь часто кроются риски: если кто-то был незаконно выписан и при приватизации не попал в число собственников (например, несовершеннолетний или пребывающий в местах лишения свободы), он может восстановить свои права даже спустя много лет.

Шаг 3. Проверка прав третьих лиц.

Нужно получить документ о зарегистрированных в квартире. Обратите внимание на несовершеннолетних или недееспособных лиц. В таких случаях для сделки требуется согласие органов опеки, и его отсутствие почти гарантированно приведет к оспариванию сделки.

Если для приобретения квартиры использовался материнский капитал, то необходимо убедиться, что всем членам семьи, включая детей, выделены доли в собственности. Это должно быть отражено в выписке из ЕГРН.

Шаг 4. Проверка самого продавца.

Нужно сверить его паспортные данные с информацией из ЕГРН и убедиться, что перед вами действительно собственник. Далее оцениваем его дееспособность. Если есть малейшие сомнения - вы уже знаете, чем это грозит.

Обязательно проверяется семейное положение. Если квартира приобреталась в браке, требуется нотариальное согласие супруга на продажу - иначе сделка может быть оспорена вторым супругом (даже если на момент сделки он уже стал бывшим).

Если жилье продается по доверенности, важно убедиться, что она действительна, не отозвана, в ней оговариваются полномочия по продаже недвижимости. И, как мы уже говорили, надо так или иначе установить прямой контакт с собственником.

БУДЬ В КУРСЕ

Правильно подготовиться к сделке

У вас, конечно же, возник логичный вопрос: если у человека забрали квартиру, то ему и деньги за нее должны отдать? А вот тут не все так просто. Потому что мыслить приходится не категориями справедливости, а законодательными понятиями. Одно из таких понятий - добросовестный приобретатель.

Так вот, эксперты советуют: чтобы суд признал вас таковым, при подготовке к сделке купли-продажи нужно проявить «достаточную осмотрительность».

- Добросовестный приобретатель - это тот, кто не знал и не мог знать о так называемых дефектах права - каких-то нарушениях законодательства в отношении купленной квартиры (см. «Важно!»). И предпринял все необходимые действия, чтобы убедиться, что таких «дефектов» нет, - объясняет Константин Апрелев.

Если суд не посчитает вас добросовестным приобретателем, вы точно потеряете и спорную квартиру, и деньги. А если посчитает? Признать сделку недействительной и отобрать у вас купленную квартиру он может и в этом случае. При этом добросовестный покупатель имеет право получить назад свои деньги.

Но «может получить» и «получит» - не одно и то же. Воспользоваться этим правом не всегда легко. У человека, которому суд вернет квартиру, этих денег может просто не оказаться (скажем, если он банкрот или это семья с детьми, которая в долгах по ипотеке).

В тех случаях, когда в схеме были задействованы мошенники, добросовестный приобретатель взамен возвращенной прежнему собственнику квартиры может требовать компенсацию от государства. Но это сложная бюрократическая процедура, которая может растянуться на годы и тоже необязательно увенчается успехом.

Елена АРАКЕЛЯН
спецкорр отдела экономики